Bước
1: Tìm kiếm đất & khẳng định đất phù hợp:
Tìm kiếm khu đất để đầu tư là việc làm thường xuyên của nhà
đầu tư bất động sản. Khu đất kinh doanh bất động sản có hai dạng:
+ Thứ nhất là đất thuê lại từ đối tác kinh doanh khác hoặc
thuê đất thuộc quỹ quản lý của nhà nước;
+ Thứ hai là mua đất từ đối tác khác. Nhà đầu tư thường tính
đến việc mua khu đất ở đâu, giá bao nhiêu, khi nào mua,...dựa trên sự phù hợp
của khu đất.
Khu đất phù hợp là khu đất tọa lạc tại những vị trí chiến
lược có thể phát triển kinh doanh một hoặc nhiều hơn một loại hình dịch vụ nào
đó và khả thi về mặt pháp lý.
Một khu đất được xem là khả thi về mặt pháp lý nếu khu đất đó
thuộc diện được phép đầu tư khai thác kinh doanh bởi chính quyền địa phương.
Hơn nữa, bất kỳ một khu đất nào hiện nay trên Việt Nam đều thuộc diện khống chế
quy hoạch để sử dụng vào mục đích nhất định nào đó (quy hoạch cho mục đích kinh
doanh, hoăc quy hoạch cho mục đich công, hoặc các tiêu chuẩn kỹ thuật trong quy
hoạch), vì thế đòi hỏi nhà đầu tư phải kiểm tra tính phù hợp của thông số quy
hoạch với mục đích kinh doanh của họ (với những thông số quy hoạch đó có mang
lại lợi nhuận cho nhà đầu tư hay không).
Để biết được thông tin quy hoạch khu đất, nhà đầu tư có thể
tìm đến cơ quan quản lý quy hoạch của Tỉnh như Sở quy hoạch xây dựng, Sở tài
nguyên & môi trường hoặc những chuyên viên phụ trách quy hoạch của UBND
tỉnh nới quản lý khu đất. Trong trường hợp khu đất chưa có ý đồ quy hoạch từ
UBND tỉnh thì nhà đầu tư phải gửi công văn đề nghị xin chủ trương quy hoạch
theo ý đồ của họ.
Chuyên đề Đầu tư Kinh
doanh bất động sản – Khóa học Môi giới BĐS thuộc Trường đào tạo bất động sản
IEFA – 131 Cô Bắc, Q.1 – 0933.75.95.95
Kết quả của bước tìm kiếm và khẳng định sự phù hợp của khu
đất là nhà đầu tư phải ký được hợp đồng thuê, mua đất từ đối tác kinh doanh
khác và chấp thuận chủ trương quy hoạch của UBND tỉnh nơi quản lý hành chính
của khu đất hoặc hợp đồng thuê đất với UBND tỉnh (nếu thuộc khu đất do nhà nước
quản lý).
Bước
2: Ý tưởng kinh doanh
Như trình bày ở bước 1, khu đất thông thường đều thuộc diện
khống chế quy hoạch cho mục đích kinh tế hay mục đích xã hội. Nhà đầu tư chỉ
quan tâm đến khu đất quy hoạch cho mục đích kinh doanh. Tuy nhiên, câu hỏi cần
trả lời ở đây là kinh doanh theo mô hình nào?
Nhà đầu tư phải dựa vào kinh nghiệm và tầm nhìn của họ để đề
xuất ý tưởng kinh doanh. Dù kinh nghiệm và tầm nhìn của những nhà đầu có sự
khác nhau nhưng họ đều căn cứ trên một cơ sở chung là dựa vào thị trường.
Khi đưa ra quyết định đầu tư trong điều kiện thiếu dữ liệu
chắc chắn về thị trường đó là khi ra quyết định trong môi trường có rủi ro. Nhà
đầu tư thận trọng họ sẽ thực hiện nghiên cứu thị trường trước khi đưa ra quyết
định.
Bước
3: Nghiên cứu thị trường
Việc nghiên cứu thị trường để kiểm định lại ý tưởng kinh
doanh là việc chuyển từ quyết định trong môi trường có rủi ro sang ra quyết
định trong môi trường chắn chắn. Các loại thị trường cần nghiên cứu bao gồm các
thị trường cao ốc văn phòng, căn hộ cho thuê, nhà hàng, khách sạn, trung tâm
thương mại, hạ tầng công nghiệp, dịch vụ nhà ở....
Nghiên cứu thị trường phải dự báo được triển vọng và dung
lượng của từng loại thị trường dịch vụ.
Nghiên cứu thị trường sẽ kiểm định tính khả thi của ý tưởng
kinh doanh và khuyến nghị các hướng phát triển dự án.
Trường
Kinh tế - Tài chính và Bất động sản IEFA
(08)
3507.2986 – 3507.2987 – 0933.75.95.95
Bước
4: Thiết kế ý tưởng
Thiết kế ý tưởng dự án được căn cứ trên các tiêu chí sau:
- Xác lập mô hình kinh doanh có hiệu quả;
- Thiết kế ý tưởng kiến trúc có phong cách đặc trưng, ấn
tượng, có tính hiệu dụng cao, có cảnh quan đẹp.
- Chứng minh được hiệu quả đầu tư;
- Đảm bảo chất lượng, tiến độ và ngân sách của quá trình xây
dựng;
- Đảm bảo nguồn thu và lợi nhuân.
Dựa trên những tiêu chí trên, ý tưởng dự án phải thể hiện đầy
đủ nội dung sau:
- Mô hình kinh doanh cung cấp dịch vụ gì, tính vượt trội của
các dịch vụ do dự án cung cấp so với các dịch vụ hiện hữu trên thị trường hiện
nay;
- Ý tưởng kiến trúc như thế nào, sự độc đáo của kiến trúc;
- Các đặc điểm kỹ thuật;
- Thị trường mục tiêu;
- Quản lý đầu tư và khác thác như thế nào?
Bước
5: Phân tích tài chính
Phân tích tài chính nhằm xác định khả năng sinh lời của dự
án, bao gồm các chỉ tiêu chủ yếu sau:
- Ước tính toàn bộ chi phí dự án
- Dự kiến phương án hợp tác kinh doanh;
- Ước tính nguồn vốn vay;
- Thiết lập mô hình phân tích dựa trên những giả định cơ bản
về dự án;
- Phân tích dòng tiền cho toàn bộ dòng đời của dự án bao gồm
chi phí đầu tư, nguồn vốn đầu tư, doanh thu, chi phí hoạt động, vốn vay, lợi
nhuận, các chỉ số tài chính như NPV, IRR, thời gian hoàn vốn...
- Phân tích độ nhạy với các biến thiên về suất đầu tư và giá
thuê dự kiến.
(Phần phân tích tài chính cho dự án đầu tư kinh doanh bất
động sản, sẽ trình bày trong một chuyên đề mở rộng khác - 0919.51.2011).
Bước 6: Tìm nguồn tài chính tài trợ cho dự án và lập hồ sơ dự
án, xin cấp phép, vay vốn và triển khai dự án
Theo thiết kế cơ cấu nguồn vốn dự án, chủ đầu tư cân đối
nguồn vốn của mình và quyết định huy động vốn tài trợ cho dự án. Trên thị
trường tài chính hiện nay đã mở ra nhiều cơ hội huy động vốn qua các kênh phát
hành cổ phiếu, trái phiếu công ty hoặc vay. Tuy nhiên, với các kênh huy động đó
chỉ khả thi khi dự án đã được cấp phép, phê duyệt hoặc đã chi tiết được các
hạng mục đầu tư.
Để đạt sự cấp phép chủ đầu tư phải chứng minh được năng lực
tài chính nên dòi hỏi phải tiến hành huy động vốn trước. Việc huy động vốn
trong giai đoạn này, chủ đầu tư tìm đối tác tham gia hợp tác đầu tư thông qua
ký kết biên bản thỏa thuận (MOU) hợp tác đầu tư với các nội dung sau:
+ Thỏa thuận về chi phí;
+ Thỏa thuận về thời gian;
+ Thỏa thuận về nhân lực;
+ Thỏa thuận về cách làm;
Sau khi các bên tham gia góp vốn ký kết văn bản hợp tác đầu
tư, họ tiến hành lập hồ sơ dự án, bao gồm nội dung sau:
+ Các đánh giá rải rác;
+ Đánh giá tiền khả thi;
+ Các tài liệu, văn bản ghi nhận trao đổi nội bộ với đối tác;
+ Báo cáo khả thi xây dựng với dự án hoàn chỉnh.
Nhà đầu sử dụng hồ sơ dự án để thực hiện các hoạt động xin
phép đầu tư, thiết kế chi tiết, vay vốn để bắt đầu triển khai dự án.
Bước
7: Triển khai dự án
Triển khai dự án gồm các công việc sau:
- Thiết kế chi tiết;
- Đấu thầu và chọn thầu xây dựng;
- Vay vốn và giải ngân vốn chủ sở hữu;
- Phương án tổ chức giám sát, quản lý;
Phương án tổ chức gám sát, quản lý và khai thác dự án có thể
do chủ đầu tư tự thực hiện. Nếu dự án có tính phức tạp cao trong khi nhân lực
của doanh nghiệp hoặc chủ đầu tư không đủ khả năng quản lý thù sử dụng đến dich
vụ tư vấn thực hiện các công việc sau:
- Đại diện khách hàng (Lập kế hoạch xây dựng & quản lý
chất lượng);
- Bán & tiếp thị;
- Tư vấn và quản lý tài sản.
Trên đây quy trình phát triển một dự án kinh doanh bất động
sản. Mỗi loại dự án đều có đặc thu riêng, không có gì áp dụng chung cho mọi
trường hợp.
Tất cả chỉ là phương pháp.
